上場不動産投資信託は、不動産市場の変動に左右されるリスクがある反面、資産分散による安定性や定期的な収益の期待などのメリットもあります。しかし、不動産投資の成功には適切な戦略が欠かせません。本記事では、上場不動産投資信託の基礎知識からメリット、デメリット、成功事例までを解説します。不動産投資に興味がある方はぜひご一読ください。
上場不動産投資信託の基礎知識
上場不動産投資信託(REIT)とは、不動産を投資対象とする投資信託の一つです。REITは、金融機関からの借入れの他、投資家から資金を集め、オフィスビルやマンション、ホテルなどの不動産に投資します。投資家はREITを購入することで、実際に不動産を所有することなく、不動産投資を行うことができます。REITには上場型と非上場型がありますが、上場REITは証券取引所に上場しており、株式のように売買ができるため、流動性が高いというメリットがあります。また、一般投資家でも少額から投資を始められ、分散投資によるリスク軽減も期待できるなどの特徴があります。
REITの選定基準として、非上場よりも上場企業を選ぶメリットは大きいです。上場企業は開示情報が豊富で、運用の透明性が高いことが大きな魅力です。また、一定の財務基準を満たしている企業が上場できるため、財務の健全性も担保されています。ただし、個別銘柄の分析は欠かせません。運用実績や配当利回りなどを比較検討し、リスクとリターンのバランスを考慮することが大切です。
上場不動産投資信託のメリット
資産分散によるリスク軽減ができる上場REITは、複数の不動産に分散投資できるため、個別の不動産の価値変動リスクを軽減できます。例えば、オフィスビルや商業施設、住宅、ホテルなど、用途の異なる不動産に分散投資することで、景気変動の影響を緩和できます。また、投資対象を全国の主要都市に分散させる地域分散もリスク軽減に効果的です。
定期的な収益の期待ができる上場REITは、保有する不動産から得られる賃料収入のほか、不動産の売却益などを原資に、投資家に対して定期的に分配金を支払います。分配金の額は、運用会社の運用方針や不動産市況に左右されますが、堅実な運用を行う上場REITなら4～5%程度の分配金利回りが期待できます。また、複数の不動産に分散投資しているため、個別物件の収益変動の影響も緩和され、安定した分配金収入を得られる可能性が高いのが魅力です。
上場REITは、投資家に対して配当所得として分配される収益について、特定口座（源泉徴収有り）の場合は20.315％の税率で源泉徴収されるのみで、確定申告不要のメリットがあります。また、新NISA口座で買付けした場合は、分配金は非課税です。個人で直接不動産投資をする場合は、賃料収入・譲渡益などを全て申告する必要があるため、税務面での負担が軽減できるのが大きな魅力の1つです。
上場不動産投資信託のデメリット
不動産市場は景気動向に左右されやすく、需給バランスの変化によって不動産価格や賃料収入が変動するリスクがあります。例えば、人口減少や企業の郊外移転などで都心部のオフィスビルの需要が減れば、収益性が低下します。個人投資家にとっては、こうしたマクロ環境の変化を予測することが難しく、市況下落による損失を被る可能性があります。リスク対策としては、REITもアセットクラスを分散させることや、中長期的な視点を持つことが重要です。
上場不動産投資信託の成功事例と比較検討
都心の優良オフィスビルや商業施設への投資が可能なREITは、複数の物件に分散投資できるため、個人で1棟のビルを購入するよりもリスクが分散されます。REITは利回りが3～6%程度とミドルリターンを定期的に得られることが魅力です。
都心重点に大型ビル主軸に保有するREITは、概ね4.5％前後の配当利回りを実現しています。また、投資口価格は、コロナ禍に最安値83,600円を付けました。最高値は2022年に165,900円を付け、2024年5月現在では135,000円前後で推移しています。
このような銘柄は、不動産市況の変動に左右されにくい優良なポートフォリオを構築していることが、安定収益の理由となります。分散投資効果が高く、個人投資家におすすめです。
- REITと現物の不動産投資
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REITには、株式や債券などの金融商品と比べても、安定した収益が期待できるメリットがあります。例えば、都心のオフィスビルや商業施設への投資は、景気変動の影響を比較的受けにくく、テナント需要も安定しています。賃料収入によるキャッシュフローを享受できるほか、中長期的な資産価値上昇も見込めます。一方で、現物不動産へ投資する場合、空室リスクや災害リスクなど、特定不動産へのリスクが大きいデメリットがあります。複数物件への分散投資がリスク管理の点で重要だと言えます。
上場不動産投資信託（REIT）は、不動産市場の変動に左右されるリスクがあるものの、資産分散による安定性や定期的な収益の期待があります。この記事では、REITの基礎知識からメリット、デメリット、成功事例までを解説しました。上場REITはリスク軽減や税務面のメリットがあり、投資家にとって魅力的ですが、不動産市況の変動には注意が必要です。適切なリスク管理と中長期的な視点が成功に不可欠です。