まだ5年だけど…住宅ローンは借換えた方がトク？

2015年に入り、住宅ローンのフラット35からフラット35への借換えが増えています。
多いのが、約5年前、2010年2月〜5月に融資実行を受けた方です。

例えば、借入残高が2,000万円で残りの返済期間29年間の方が、借換え時の諸費用部分もなるべく上乗せして借り換える場合、融資事務手数料が1.68%の金融機関であれば、2,050万円くらいが借換えの融資金額になります。

諸費用の内訳は、
事務手数料1.68%    344,400円
収入印紙                  20,000円
登録免許税               82,000円
司法書士報酬            75,000円
振込手数料                    840円
合計                      522,240円

借換え時に必要な資金は、22,240円です。

当時の実行金利が2.550%の場合、
現在の支払いは、月々81,375円です。

借換後の実行金利が1.460%（2015年5月）の場合、
月々72,291円の29年返済になります。

月々の返済額は、ー9,084円。
年間の返済額だと、ー109,008円。
総返済額だと、ー2,639,604円です。

得かどうかの判断には個人差がありますが、抑えるポイントが1つあります。
この事例の場合、借換え時の諸費用は22,240円ではなく、
522,240円だということです。
借換後5年かけて、545,040円を回収するというイメージです。

本日14時28分頃、関東地方では地震が発生しました。

久しぶりに、携帯電話の緊急地震速報が発信しましたが、揺れがおさまるまでの時間はとても長く感じて嫌ですね。

首都圏や東海地方では、30年以内に巨大地震が発生する可能性が高いというデータもありますので、突然の地震に備えさまざまな対策が必要かと思います。

住まいの地域がどのくらいの規模のゆれや液状化が予測されているのかを、ハザードマップで確認したことはありますでしょうか？

以下は東京都内のハザードマップになりますが、各都道府県や市区町村などでも地震や洪水のハザードマップがあるかと思いますので、まずは現状を知ることが大切です。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/chiikikiken.htm

そして、地震対策としては、次の４つの備えが大切です。

1.避難準備：非常用持ち出し品の準備や家族との集合場所を決める
2.家具の固定：家具の配置見直しも考えて、しっかり固定
3.住まいの補強：建物の耐震診断
4.復興の備え：建物と家具の地震保険に加入

今朝の関東地方は、激しい雷雨でしたので早起きの方は多いのではないでしょうか。
今年の梅雨入りは、沖縄県で5月20日頃、関東甲信地方では、6月8日頃と予想されています。

梅雨期は曇りや雨の日が多くなって、日々の生活等では、洗濯物が乾かないですとか、カビが生えやすいなど、様々な影響を与える時期です。

局地的に雷を伴い大雨による災害が発生しやすい時期でもありますが、田植えを終えて農業用水を蓄える重要な時期でもあります。

ただし、雷による災害には気を付けないとなりません。
例えば、このようなものが考えられます。

・落雷・・まわりより高い所に落ちやすいので、周囲が開けた場所は危険
・側撃雷・木の幹や枝から雷にうたれることもあるので、木のそばは危険

そんな雷から身を守るためには、

・雷鳴が聞こえたらすぐに避難建物の中や自動車へ避難
・木や電柱から4m以上離れる

雷注意報を確認し、気象情報を有効に活用しましょう。

落雷の事故は、自宅の屋根に穴が開いてしまったり急激な電圧の変化で電源が入っていた電化製品が壊れてしまったりする事故がよくあるケースです。
こうしたケースでは家電製品などの修理や交換が必要になったり、屋根の修理が必要になったりするなど予定外の費用がかかります。

新聞報道などによると、ある共済での雷被害による共済支払件数は火災共済の支払い件数全体の6割を占めた例があり、また、ある損害保険会社においては、1年間の保険金支払い事故のうち最も件数が多かったのは落雷に対する保険金の支払いだったという例があります。

因みに、火災保険の落雷補償では、以下のような損害を補償します。

【建物が保険の対象の場合】
・落雷により家屋が損傷した、または火災が発生したなどの損害に保険金を支払います。

【家財が保険の対象の場合】
・落雷により電化製品が壊れた、家具が燃えてしまったなどの損害に保険金を支払います。

火災保険では落雷に対する様々な被害を補償してくれますが、注意したいのは家財の保険。
建物を主体に保険を考えがちであるため、家財の保険に入っていない、という人が多く見られます。その場合は、落雷でテレビが壊れてしまっても保険金の請求はできません。
これからの季節に、落雷は一つの心配事ですので、今一度火災保険の補償内容を確認してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンを返済している方は、1度は気になったことがあるのではないでしょうか。

ご夫婦で意見が分かれることもしばしばあるかと思います。

繰上返済したら、月々の返済が少なくなるから得だよ。
繰上返済したら、支払総額が減るから得だよ。
繰上返済したら、手元の資金がなくなるから得しないんじゃない？

答えが出ずに、何もしないままかもしれませんので、
ひとつの判断軸をお伝えしたいと思います。

＜250万円の使い道＞
前提条件：住宅ローン残高1847万円 金利0.875% 残16年間

①期間短縮型の繰上返済

約250万円支払うと、28回分早く完済できる
完済後、返済していた額を当初完済期間まで貯蓄したら288万円貯まる

②返済額軽減型の繰上返済

250万円支払うと、年間167,000円分の返済が減る
完済するまで軽減額を貯蓄したら268万円貯まる

③年利3.0%の1年満期債券で運用

250万円投資すると、年間59,764円の利払い(20.315%税引後)がある
ローンが完済するまで利払いを貯蓄したら956,224円貯金できる
元本も毎年250万円償還した

①②の計算には、金利や返済額の変動、貯蓄の利息は含めていません。
繰上返済後も団体信用生命保険の支払い無しと仮定しています。

＜比較結果＞
この条件で判断した場合、16年後の貯蓄額が1番多いのは③です。

①288万円
②268万円
③345.6万円

年利0.3%の定期預金の場合は、約259.5万円です。
選択する資産運用の商品によっては、また違った結果になりますし、住宅ローンの残高や適用金利によっても結果は異なります。

まずは、シミュレーションしてみてはいかがでしょうか。

豪ドル建の一時払個人年金保険に注目！

2011年頃から銀行窓販で人気が出てきた、豪ドル建の一時払個人年金保険をご存知でしょうか？

それまで外貨で人気が高かった米ドルやユーロは、金利が低下してきたことで、比較的高金利の豪ドルに魅力が出てきた頃です。

資産が増える楽しみ、死亡保障が一時払保険料分を確保、相続税対策になるなどで、外貨預金よりも、一時払個人年金保険を勧める銀行も増えてきました。

その当時の予定利率は約3.6%。
そして、2011年9月〜2012年1月、2012年5月〜2012年10月ころは、円高に進んでいたため、豪ドル円のレートは、1豪ドル74円〜84円で推移していました。

例えば、一時払保険料を振込した日の保険会社適用レート（TTM）が80円だった場合、250万円の一時払保険料であれば、31,250豪ドルに換算されます。

10年後の満期をむかえた場合は、44,551豪ドルに増えていますので、満期時の適用レートが契約時と同じであれば、3,564,080円になる予定です。（税金は加味せず計算）

ところが、2015年5月12日現在の豪ドル円レートは、1豪ドル95円前後で推移しております。
もし、2012年5月に80円のレートで豪ドル年金を契約していたら、31,250豪ドルは3年間で34,758豪ドルになっています。
そして、34,758豪ドルを93円のレート（TTB）で解約し円に戻せた場合、3,232,494円の計算になります。（利益部分に源泉分離課税）

あと7年待った方が良いのか、それとも解約して利益を得た方が良いのかは、その人の欲深さでしょうか。

例えば、解約してすぐに250万円を円建債券1年物で年利2.8%で運用した場合、年間で7万円の利払いを受けることができます。

7年間運用を継続すれば、合計49万円の利払いを受けることができますので、3,232,494円に単純にプラスすれば、3,722,494円になります。

ここで紹介した例は、税金や解約控除を加味していませんが、満期まで待たずに利益確定をする選択肢もあります。

1豪ドル80円程度で契約した方は、参考にして頂ければと思います。

個人の「資産管理・運用のコンサルタント」

お悩み相談専門サイト「家計相談コンシェルジュ」をリリースし、お陰様で今月で1年をむかえようとしております。

この1年間、たくさんのお客様からご相談をお受けし、お客様の想い（ライフプラン）を大切にしながら、ファイナンシャルプランニング（資産設計提案）を実施してきました。

改めて感じたことは、弊社のような「資産管理・運用のコンサルタント」がもっと世の中に必要ということです。

ファイナンシャルプランナーで活躍している方々は、メディアに出ている方や出版をしている方、講演活動をされている先生方は多いと思いますが、個人の資産管理・運用のコンサルタントとして活躍される方がもっと増えると、日本経済に良い影響を与えると感じております。

このことは、お客様より伺った「相談したいと思ったきっかけ」を聞くことで明らかになってきました。

きっかけはさまざまですが、次のような悩み事が潜在的にあり顕在化して欲しい、まとめて相談したい、俯瞰的な視点でもれなく偏りなくアドバイスが欲しいなどです。

・お金を貯めるには誰に相談すれば良いのか？
・お金を数年だけ運用するには誰に相談すれば良いのか？
・お金を増やすには誰に相談すれば良いのか？
・不動産投資のことは誰に相談すれば良いのか？
・住宅ローンのことは誰に相談すれば良いのか？
・所得税の節税対策は誰に相談すれば良いのか？
・相続対策は誰に相談すれば良いのか？
・生命保険や損害保険のことは誰に相談すれば良いのか？

弊社は、節税対策と資産形成を専門とするコンサルティング会社です。
代表のファイナンシャルプランナー駒崎は、「資産管理・運用のコンサルタント」として、上記の潜在ニーズを顕在化し、お客様にとって経済的にも精神的にも最善と思われるアドバイスを総合的且つ包括的に行っております。
そのために、弊社には優秀な専門家との幅広いネットワークがあります。

＜主なネットワーク＞
銀行、投資顧問、IFA、保険代理店、不動産会社、建設会社、不動産鑑定士、税理士、弁護士

お客様からご要望があり、今月より家計の顧問サービスを追加していきます。
これからも家計相談コンシェルジュを宜しくお願い申し上げます。

ファイナンシャルプランナー 駒崎 竜